Bu 5 Detayı Atlıyorsan, Ev Almak Yerine Paran Çöpe Gidiyor Olabilir!

Büyük ve önemli bir yatırım olan ev alma sürecinde göz önünde bulundurulması gereken çok sayıda detay var. Karar aşamasında veya satın alırken yapılacak en ufak bir hata bile alıcı için ciddi riskler doğurabiliyor . Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler hakkında bilgi sahibi olmamak, sonradan “paranızı çöpe attığınızı” fark etmenize yol açabilir. İster ilk evini alacaklara tavsiyeler arayan biri olun, ister yatırım için ev alımı planlayan deneyimli bir yatırımcı, aşağıdaki 5 kritik noktayı atlamamanız gerekiyor. İşte ev alırken yapılan hatalar arasında en yaygın 5 tanesi ve bunlardan kaçınmak için önerilerimiz:

1. Bütçe Planlaması Yapmamak (Gerçekçi Olmayan Finansman)

Ev satın alırken yapılan en büyük hatalardan biri, bütçeyi netleştirmeden ev aramaya başlamak. Geliriniz, birikimleriniz ve alabileceğiniz kredi miktarı tam hesaplanmadan yola çıkılırsa, sonuçta ya hayalinizdeki evi kaçırabilir ya da gereksiz borç yükünün altına girebilirsiniz. Örnek: İlk kez ev alacak olan bir kişi, bütçesini belirlemeden piyasadaki evlere bakmaya başlarsa, aslında ödeyemeyeceği fiyatlardaki bir eve aşık olabilir. Diyelim ki 5 milyon TL birikimi varken 10 milyon TL'lik bir evi beğenip almak için adım atıyor; banka ise genelde evin değerinin en fazla %80’ine (sadece belli şartları sağlayabilen kişilere) kredi vereceği için kalan tutarı karşılayamayıp hayal kırıklığı yaşayabilir . Üstelik konut kredisi faizlerinin yüksek olduğu bir dönemde plansız borçlanmak, uzun vadede katlanarak artan maliyetlere sebep olur. Nisan 2025 itibarıyla konut kredisi faiz oranları aylık %2,59 civarına gerilemiş olsa da (yıllık yaklaşık %39), bu oranla 10 yıl vadeli 1 milyon TL kredi çeken biri toplam ~3,26 milyon TL geri ödeme yapıyor ! Yani neredeyse ev bedelinin üç katını faiz olarak ödemek söz konusu.

Çözüm: Ev alırken dikkat edilmesi gerekenlerin başında sağlam bir bütçe planı yapmak gelir. Önce gelir-gider dengenize bakarak ev için ayırabileceğiniz maksimum peşinat ve aylık ödeme tutarını hesaplayın. Konut kredisi kullanacaksanız güncel faiz oranlarını araştırın ve farklı senaryolarda aylık taksit tutarlarını çıkarın. Örneğin faizler yükselirse bütçeniz bunu kaldırabilir mi, bunu değerlendirin. Peşinat ve krediyle toplam alım gücünüzü belirledikten sonra, bu bütçeye uygun evleri hedefleyin. Bütçenizi aşan evlere bakarak vakit kaybetmeyin . Ayrıca sadece evin fiyatını değil, alım sürecindeki diğer masrafları da (örneğin tapu harcı, komisyon, tadilat, taşınma gibi) bütçenize dahil edin. Bütçesini doğru planlayan biri, neyi karşılayabileceğini bilir ve finansal olarak ayağını yorganına göre uzatarak hareket eder – böylece sonradan borç batağına düşmeden ev sahibi olabilir.

2. Piyasa Araştırması Yapmamak (Evin Değerini Bilmemek)

Bir diğer kritik hata, piyasa değeri araştırması yapmadan ev satın almak. Sadece bir ilanın fiyatına veya satıcının söylediğine güvenip hareket etmek, ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Örnek: Diyelim ki yatırım için ev alımı yapan bir kişi, beğendiği konutun fiyatını araştırmadan kabul ediyor. Oysa aynı bölgedeki benzer özellikteki evlerin fiyatı %20 daha düşük olabilir. Bu kişi, ekspertiz raporu almadan veya emsal karşılaştırması yapmadan evi aldığı için başlangıçta fark etmediği bu fiyat farkı nedeniyle fazladan ödeme yapmış olur. Sonuçta evi satmak istediğinde veya kiraya vermeye kalktığında, gerçek piyasa değerinin altında bir yatırım yaptığı gerçeği ile yüzleşmek zorunda kalabilir.

Çözüm: Ev alırken yapılan hatalar listesinde sıkça gördüğümüz değeri bilmemek sorununu aşmak için kapsamlı bir piyasa araştırması şart. Almayı düşündüğünüz evin benzer konumdaki, benzer büyüklük ve özellikteki emsallerini inceleyin. İnternet üzerindeki emlak sitelerinde aynı semtteki benzer dairelerin satış fiyatlarına bakın. Gerekirse bağımsız bir ekspertiz raporu hazırlatın. Uzmanlar, konut alımında gerçek değeri doğru belirlemek için emlak fiyat endekslerini, bölgedeki son satışları ve mevcut piyasa koşullarını analiz etmenin kritik olduğunu vurguluyor . Bu sayede satıcının istediği fiyatın makul olup olmadığını değerlendirebilirsiniz. Pazarlık yaparken elinizde somut veriler olacağı için haksız bir fiyata razı gelmezsiniz. Özellikle yatırım için ev alımı yapıyorsanız, yalnızca “nasılsa fiyatı artar” düşüncesine kapılmayın; bölgenin gelişim potansiyelini, kiraya verme durumunda elde edeceğiniz geliri de hesaba katın. Unutmayın, doğru fiyatı ödemek kazancın ilk adımıdır – aksi halde paranızı adeta çöpe atmış olursunuz.

3. Tapu ve Yasal Durum Kontrollerini Atlamak

Konut satın alırken resmi belgeleri ve yasal durumu yeterince incelememek belki de telafisi en zor hatalardan biridir. Evin tapusundaki olası sorunlar, borçlar veya kısıtlamalar, alım sırasında büyük sorunlara dönüşebilir. Örnek: Evli bir satıcıdan, o ailenin aile konutu niteliğindeki evi satın alan bir alıcı düşünün. Eğer alıcı, satıcının eşinden yazılı rıza almadan tapu devrini yaptıysa, satış işlemi tamamlandı sanırken kötü bir sürprizle karşılaşabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre eşin rızası olmadan aile konutunun satışı durumunda, satış sonrasında tapu iptali davası açılabilir ve yeni alıcı evi kaybedebilir . Benzer şekilde, satın alınan evin aidat borcu olabilir yada evin içindeki kiracı çıkmaya gönülsüz olabilir, evi aldığınızda üzerindeki borç veya kiracı yükümlülükleri size geçebilir . Ne yazık ki birçok kişi bu kontrolleri atlıyor ve sonrasında büyük maddi kayıplarla veya hukuki meselelerle uğraşıyor.

Çözüm: Ev alırken dikkat edilmesi gerekenlerin en hayati olanlarından biri tapu ve yasal kontrollerdir. Satın almayı düşündüğünüz konutun tapu kaydını detaylıca inceleyin. Ev sahibinden takyidatlı tapu örneği isteyin ipotek, haciz, şerh olup olmadığını sorgulayın . Evin tapu türüne dikkat edin: Kat mülkiyeti tapusu tercih sebebidir, çünkü binanın iskanı alınmış ve tüm yasal süreçleri tamamlanmıştır. Eğer tapu kat irtifakı durumundaysa, binanın henüz tam olarak iskan almadığı anlamına gelir; bu durumda belediyeden yapı kullanım izin belgesinin (iskan) alınıp alınmadığını mutlaka sorun. Ayrıca alacağınız ev bir apartman dairesiyse yada site içi bir mülk ise yönetimden aidat borcu, site borcu gibi borç kalıp kalmadığını öğrenin. Yasal belge kontrolü konusunda tecrübeniz yoksa bir emlak hukukçusuna ya da güvenilir bir emlak danışmanına başvurmanız akıllıca olacaktır . Özellikle karmaşık durumlarda (örneğin miraslı bir ev alıyorsanız veya satıcı evli ise) profesyonel yardım küçük bir masraf gibi görünse de sizi ileride çok daha büyük zararlardan korur. Unutmayın, her şey resmiyette düzgün olursa gönül rahatlığıyla evin keyfini çıkarabilirsiniz.

4. Yapı Kalitesini ve Konumu Göz Ardı Etmek

Bir eve karar verirken sadece boyasına, dekorasyonuna veya fiyatına odaklanıp yapı kalitesi ve konum gibi temel unsurları ihmal etmek ciddi bir hatadır. Örnek: 2023’te yaşanan büyük depremlerin ardından pek çok kişi, onca yatırım yaptıkları evlerin aslında düşündükleri kadar güvenli olmadığını acı şekilde deneyimledi. Farz edelim ki bir alıcı, dairenin mutfak dolaplarını, manzarasını çok beğendi ama binanın deprem güvenliği ile ilgili hiçbir soru sormadı. Sonradan öğreniyor ki bina eski deprem yönetmeliğine göre yapılmış ve kolonlarında sorunlar var, böylece hem can güvenliği risk altında kalıyor hem de evi yeniden güçlendirmek için ciddi masraflar çıkıyor. Bir başka senaryoda ise yatırımcı, sadece ucuz diye şehrin çok dışında, ulaşımı zor bir bölgeden ev alıyor. Sonuç olarak ne doğru dürüst kiracı bulabiliyor ne de ev beklediği değeri kazanıyor; çünkü lokasyon tercihleri, gayrimenkulün değerini belirleyen en önemli etkenlerden biridir.

Çözüm: Bir konut alırken dikkat edilmesi gerekenler listesinde, evin fiziksel durumu ve çevresi mutlaka üst sıralarda olmalıdır. Ev alırken de ilk sorumuz “Bina sağlam mı?” olmalı . Almak istediğiniz evin bulunduğu binanın taşıyıcı sistemi, malzeme kalitesi ve yaşı hakkında bilgi edinin. Bina 1999 sonrası yeni deprem yönetmeliğine göre mi inşa edilmiş, müteahhidi güvenilir mi, bina denetimleri yapılmış mı? Gerekirse uzman bir mühendise veya teknik bir uzmana keşif yaptırarak zemin etüdü, kolon-kiriş durumu gibi hayati konularda rapor alın. Unutmayın, dekorasyon sonradan değişir ama yapı sağlam değilse paranız da, sağlığınız da, canınız da tehlikeye girer . Konutun konumu da en az yapı kalitesi kadar önemli bir kriterdir. Uzmanlar, ev alırken yapının konumu, ulaşım seçenekleri ve sosyal alanlara uzaklığı gibi faktörlerin mutlaka değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor . Yani evin işinize olan mesafesini, toplu taşıma imkanlarını, okul/hastane/alışveriş merkezine yakınlığını göz önünde bulundurun. İleride bölgede gerçekleşecek altyapı projeleri veya imar planı değişiklikleri de değerini etkileyebilir. Komşuluk ilişkileri ve site yönetimi gibi unsurlar da günlük yaşam kalitenizi belirler; bu nedenle mümkünse taşınmadan önce çevre hakkında biraz araştırma yapın, komşularla konuşun. Sonuç olarak, hem bina sağlamlığı hem de çevresel faktörler bakımından içinize sinmeyen bir yeri sadece fiyatı uygun diye satın almayın. Aksi halde ucuz alayım derken paranızı çöpe atmak bir yana, can güvenliğinizi dahi riske atmış olabilirsiniz.

5. Ek Masrafları ve Uzun Vadeli Yükümlülükleri Hesaba Katmamak

Sadece evin etiketi üzerindeki fiyatla hesap yapıp, ev sahibi olduktan sonra ortaya çıkacak ek masrafları unutmak çok yaygın bir hatadır. Pek çok kişi tüm birikimini evin peşinatına veya fiyatına yatırdıktan sonra, ek maliyetler karşısında zor durumda kalır. Örnek: Diyelim ki bir çift ilk evini satın aldı ve elde avuçta ne varsa ev için harcadı. Ancak satış işlemi sırasında tapu harcı gibi bir giderle karşılaştılar; bu, tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü tutarında bir masraf demek . 1 milyon TL’lik bir ev için 40 bin TL ekstra ödeme anlamına geliyor. Üstelik bu sadece başlangıç: Evin içinde ufak tefek tadilat gerekebilir, yeni mobilyalar alınması gerekebilir. Yine her yıl ödenmesi gereken emlak vergisi var (oranı büyükşehirlerde binde 2, daha küçük yerlerde binde 1 civarında). Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve isteğe bağlı konut sigortası yaptırmak gerekiyor. Satın alınan mülk Apartmanda veya site içinde ise aidat ödemeleri başlayacak. Eğer evi yatırım için aldıysanız ve kiraya verecekseniz, ev sahibi olarak bakım onarım giderleri, boş kalma riski ve elde edeceğiniz kira gelirinden ödeyeceğiniz vergiler gibi ek külfetlerle de karşılaşacaksınız . Tüm bu saydıklarımız hesaba katılmadıysa, “keşke kirada oturmaya devam etseydik, paramız boşa gitti” deme noktasına gelinebilir.

Çözüm: Ev sahibi olmanın getirdiği sorumlulukları ve masrafları en başından listeleyip planlamak gerekiyor. Öncelikle alım aşamasındaki giderleri bilin: Ödemeniz gereken tapu harcını hesaplayın bu tutarı bütçenize ekleyin. Ayrıca tapu işlemleri esnasında döner sermaye, tapu hizmet bedeli gibi küçük giderler de çıkabilir. Bu konuları satış öncesi karşı tarafla konuşarak netleştirin . Yeni evinize taşınırken nakliye masrafınız olacak, belki küçük tadilatlar veya boyama yapmak isteyeceksiniz. Eşyalarınız yoksa bunun da bir maliyeti var. Tüm bu ilk giriş masraflarını önceden kalem kalem yazıp hazırlıklı olun. Ev sahibi olduktan sonra da devam eden giderleri unutmayın: Yıllık emlak vergisi ve zorunlu deprem sigortasını zamanında ödeyin. Apartman aidatınızı düzenli takip edin; bu aidatlar siteye göre oldukça yüksek de olabilir, almadan önce yönetime sorarak öğrenin. Eğer yatırım amaçlı alıyorsanız, kira gelirinizin bir kısmını vergi olarak ödeyeceğinizi ve yıpranma payı, bakım masrafı gibi giderlerin olabileceğini hesaplayın . Özetle, ev almak sadece bir seferlik bir ödeme değil, devamında da mali yükümlülük getiren bir süreçtir. Tüm bu detayları hesaba katarsanız, beklenmedik harcamalar yüzünden hazırlıksız yakalanmaz, evinizde güle güle oturursunuz yada yaptığınız yatırımın keyfini çıkartırsınız.

Sonuç

Konut satın almak, doğru adımları atarsanız hayatınızdaki en güzel yatırımlardan biri olabilir. İlk evini alacaklara tavsiyeler niteliğindeki bu 5 maddeyi özenle değerlendirerek hareket ederseniz, ev alırken dikkat edilmesi gerekenlerkonusunda bilinçli davranmış olursunuz. Bütçenizi sağlam tutup piyasa araştırmasını yaparak, hukuki işlemleri ve evin teknik durumunu kontrol ederek, ek masrafları önceden planlayarak paranızın gerçekten karşılığını aldığı bir ev sahibi olabilirsiniz. Aksi takdirde, yukarıda saydığımız hayati detayları atladığınızda ev almak yerine paranızı çöpe atmak işten bile değil. Unutmayın, gayrimenkul alımında bilgi güçtür,

hazırlıklı olun, danışmaktan çekinmeyin ve böylece hem cebinizi hem huzurunuzu koruyun.

Kaynakça

1. Zingat Blog – “İlk kez ev satın alanların yaptığı 5 kritik hata”, 16 Eylül 2020

2. Emlakkulisi – “Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler 4 maddede tüm detaylarıyla!”, Ceren Yörük, 5 Şubat 2024

3. Emlakkulisi – “Aile konutu satın alırken aman dikkat! Eviniz elinizden gidebilir!”, Av. Gizem Gezginci’nin uyarıları, 31 Temmuz 2024

4. Emlakkulisi – “Araba alırken ilk soru ‘Hasarlı mı’ oluyor, ev alırken neden bu sorulmuyor?”, Atakan Bakılan’ın açıklamaları, 11 Haziran 2024

5. Allianz Seninle Güzel Blog – “Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler”, Erişim: Nisan 2025

6. Anadolu Ajansı – “Konut kredilerinde faiz oranı 18 ayın en düşüğünde”, 2 Nisan 2025

7. HangiKredi – “Tapu Harcı Hesaplama – Tapu Harcı Ne Kadar?”, 2025